本期導讀：

土地開發融資相關資訊

土地開發融資發展和創新需求

土地開發融資的創新方向

案例借鑒：大豐港經濟區開發融資模式

※動態資訊※

2012年6月26日二次審議的預算法修正案草案從嚴規范了地方債務，明確“地方各級預算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字”，明確規定地方政府不能舉債，只有法律或國務院規定才可由國務院財政部門代地方政府發行債券。

地方政府實事求是地根據區域的實際情況，制定完善的投融資體制，推進和深化投融資體制改革，豐富政府投融資模式，推進投資主體多元化，可以有效拓寬基礎設施建設融資渠道，提高公共投資效益和水平，推動經濟又快又好的發展。

※主題解析※

改革開放后，各類產業園區相繼出現，中國經濟進入了“出口導向+園區經濟”的飛速發展時代。土地開發是園區建設的第一步，具有資金需求大、占用周期長且前期回報低等特點，融資成為土地開發的首要問題。我國土地開發融資先后經歷了以政府財政為主的融資模式，以銀行貸款為主的單一融資模式和以銀行貸款為主的多元化融資模式。

2008年為了應對金融危機，我國實施了4萬億經濟刺激計劃，基建和民生成為重點投資領域，地方政府融資平臺的信貸規模迅速增加，截至2010年底，全國1萬余家地方政府融資平臺的債務余額為10.7萬億元，占GDP的26.9%，負債率高達70.5%，財政風險和金融風險巨大，融資平臺為主導的融資模式難以持續，土地新一輪開發急需融資模式創新支持。

※主題觀點※

土地開發融資的創新方向

目前，盡管我國土地開發融資主要集中在銀行貸款、財政撥款、BOT、上市融資、發行債券等模式，然而隨著土地開發融資壓力的不斷增加主力銀行貸款、信托融資、基建基金、股權私募基金、融資租賃等新模式相繼出現，并成為融資模式創新的重點方向，而民間資本、社?；?、保險資金、國外資本則成為重點探索的資金來源。

金融支持土地開發，應當走一條間接融資、直接融資等多種融資模式相結合的道路。短期來看，基礎建設巨額融資的主要來源仍將是中長期信貸融資，其中進一步引導社?；?、保險資金參與基礎建設，并從機制上降低投資風險是重點的金融創新方向。中期來看，應逐步推進資產證券化，擴大資產證券化范圍，對可證券化的資產，通過金融工具和產品創新轉化為現金流，盤活地方政府的資產存量，深化直接融資范圍和手段。長期來看，逐步擴大地方債試點，推行市政債，完善資本市場結構，明確融資主體，并促使地方政府行為的投資理性化，從根本上解決基礎建設融資問題，這是今后資本市場發展重要方向，長期土地持續開發所必需的金融基礎要素。

一、主力銀行貸款

國家開發銀行是提供開發性金融服務的政策性銀行，也是地方政府獲取銀行貸款的主力銀行。目前，蘇州、丹陽、青島、欽州、楊凌等地的園區開發均獲得了國開行的大力支持。

與一般的商業貸款不同，國家開發銀行并不要求借款人以特別的土地所有權為抵押，而是通過推動區域的城市化與產業化，實現土地增值，以可出讓土地的收益權作為抵押，其看重的并不是土地本身，而是土地所產生的現金流。因此，獲取國開行的貸款更有利于培養開發主體的內部現金流以及園區的持續滾動開發。

二、信托融資

在我國，信托資金用于土地開發已有許多成功的案例。2008 年山東聊城市政府與中融信托、濟南商業銀行合作，通過銀行發行理財產品募集資金，由中融信托對資金進行投放與管理，完成新城的開發。重慶信托聯合重慶三峽銀行、中國農業銀行，以銀行理財產品與信托對接的方式，通過 60 億股權融資方案，完成舊城區的土地一級開發。

信托資金可采用銀信聯合股權回購、發行債券類信托計劃、社?；?、保險資金委托貸款等方式參與土地開發。

三、融資租賃

融資租賃模式與BOT模式的主要區別在于，BOT項目是以權換權，而融資租賃模式則是以利換權，充分保證了地方政府對項目的管理經營權，主要包括固定資產融資租賃和售后回租兩種模式。

針對部分基礎設施建設，地方政府發出招標選定供貨商，與供貨方簽訂協議，供貨方負責基礎設施的建設，地方政府作為承租方得到基礎設施的使用權，并向供貨方支付租金，在支付租金時間及總額達到約定之后，供貨方將基礎設施所有權無償轉回給地方政府；地方政府也與金融租賃公司合作，可對現有的優質固定資產采用售后回租的形式獲取資金。此過程中，地方政府既能盤活現有資產，又可避免承擔項目折舊風險。

四、基礎建設投資基金

由地方政府組建基金公司，積極尋求與主力銀行、信托公司進行深度合作，共同向社會投資者發行基金單位，設立基礎設施投資基金，并委托專業的基金管理公司進行管理?；A建設投資基金應設置較長的存續期，募集的資金主要用于中長期的基建項目，如碼頭、航道、道路等建設，為了降低風險，也可允許基金投資短期項目、房地產開發項目以及產業投資項目，如倉庫、廠房、辦公樓、水電設施、戰略性新興產業等。

五、股權私募基金

目前，股權私募基金投資于區域開發已經成為一種趨勢。地方政府出資成立一家完全控股的子公司，選擇一家國內外知名的大型股權私募基金公司（黑石、貝恩、凱雷、弘毅等），完成對子公司的增資擴股，形成一家新的土地開發合資公司，作為土地開發的市場主體。同時，地方政府還可以與股權私募基金達成協議：土地開發完成后的產業引入方面，股權私募基金可以對園區內的重點項目優先進行戰略投資。

地方政府將股權私募基金作為戰略投資者引入項目公司，作為土地開發，基礎設施建設的主力，管委會只需要將精力專注于區域的總體策劃、土地收儲、土地出讓等環節，二將土地整理這一中間環節交由合作的股權私募基金負責，這樣既可以控制開發風險，又可以充分利用社會資本進行園區建設，還能有效推進產業項目引進，促進產業發展。

※案例借鑒※

大豐港經濟區開發融資模式

大豐港經濟區是以大豐港為依托的省級開發區，轄區面積500平方公里，規劃建設面積200平方公里。大豐港是江蘇省委、省政府重點建設的江蘇沿海三大深水海港之一，是江蘇沿海開發的重要節點和面向世界的特色產業港。

大豐港經濟區擁有大片國有灘涂未利用地，為臨港產業的發展構建了廣闊的平臺。目前已形成新能源、石化與新材料、農產品加工、新型醫藥、冶金及機械制造等五大特色產業，木材、石化、生物醫藥、石材、新材料、鹽土農業等特色產業園和科教城等園區，累計進區項目166個，總投資400億元。

一、構建綜合性投融資服務平臺

2011年9月，由大豐港經濟區管委會和大豐港集團公司共同投資建設的大豐港海晶創投中心掛牌。大豐港海晶創投中心建筑面積1.1萬平方米，通過匯聚股權投資行業的各種關鍵要素，吸引股權投資以及相關金融服務機構入駐，努力構建金融服務超市，建立完善以股權投資為核心的產業鏈。目前，該中心已經入駐有商業銀行、擔保公司、融資租賃公司、小額貸款公司等金融機構，律師事務所、會計師事務所、產權交易所、財務顧問公司等服務機構，已初步建成集辦公、創業投資、金融配套、專業服務于一體的綜合性服務平臺。

二、積極推進開發融資模式創新

1、融資租賃

2010年3月，大豐港融資租賃（北京）公司正式成立，是經國家商務部批準設立的中外合資融資租賃公司，位于北京市，注冊資本1000萬美元?？毓晒蓶|大豐港集團，為大豐市人民政府獨資企業，注冊資本6.95億元人民幣，通過設備租賃等方式，在興業銀行、民生銀行、天津銀行獲得貸款，主要從事大豐港港口、港區、港城一體化建設，開展盤活企業固定資產、港口設備租賃、土地整理、房地產開發貸款等業務。

大豐港蘇港城基金與天津亞皇融資租賃在半島溫泉酒店舉行港城開發協議簽約儀式。來自沙特阿拉伯Radyolla集團、波黑VS船務集團與大豐港經濟區就港城合作開發項目簽訂正式協議，項目總投資6500萬美元。項目內容為港城建設、木材貿易、融資租賃服務等。大豐港蘇港城基金與天津亞皇融資租賃的成功簽約，成為大豐港融資租賃（北京）公司充分利用資源優勢，開展境外融資的一個成功范例。

2、發展基金

2011年年初，大豐港股權投資基金、蘇港城股權投資基金同時在天津設立，基金規模達12億元。大豐港股權投資基金（天津）管理公司共設立兩只基金，分別是“大豐港股權投資基金（天津）合伙企業”和“蘇港城股權投資基金（天津）合伙企業”。其中，“大豐港股權投資基金”是為了擴大碼頭建設和營運的項目資本金，“蘇港城股權投資基金”是為了提高大豐海港新城的建設水平和規模的投資資本金。

2011年4月，大豐港建立股權投資基金，已經入駐基金管理機構４家，已發起創立和正在籌備創立股權基金6只，成功地向社會募集資金9.2億元，用于第三期碼頭建設、運營及配套海洋工程等項目。

3、發行債券

積極推進債券發行，大豐港開發建設有限公司發行總規模6億元的債券，用于大豐港區南作業區油品化工碼頭工程項目，其中1.2億元將用于補充營運資金，從而降低企業財務成本，提高募集資金的使用效率。主承銷商南京證券有限責任公司已組織承銷團，并以余額包銷的方式承銷當期債券。經資信評估公司綜合評定，本期債券主體信用級別AA－，本期債券的信用級別AA＋。該債券的發行，不但擴大了融資規模，而且還為今后的融資構筑更高的平臺。